유치권소멸청구권 유치권자 선관의무위반 대여담보제공금지

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유치권소멸청구권 유치권자 선관의무위반 대여담보제공금지

 

나돈만은 경기도 외곽에 땅을 매입하였습니다. 전원주택을 지어서 분양할 목적이었습니다. 그런데 사실 나돈만은 건축비를 마련하지 못했습니다. 그래서 공사대금을 나중에 지급하기로 하고 공사업자에게 주택건축시공을 도급하였습니다. 

 

나억울은 주택건축공사를 전문으로 하는 주택공사업자였습니다. 어느날 나돈만으로부터 외상으로 전원주택을 지어줄 수 있냐는 부탁을 받았습니다. 외상으로 지어주면 대신에 건축비를 10% 올려서 지급하겠다는 제안을 받았습니다.

 

나억울은 자재대금을 외상으로 하고 인건비만 해결하면 외상으로 시공하더라도 5%정도는 더 이익을 얻을 수 있다고 생각하고 나돈만의 제안을 수락하였습니다. 그래서 나억울은 전원주택이 분양되면 공사비를 받는 것으로 도급계약을 체결하였고, 그 후 전원주택공사를 모두 마쳤습니다.

 

그러나 나억울이 막상 전원주택공사를 완공한 후에 나돈만은 이핑계저핑계를 대면서 공사대금을 지급하지 않았습니다. 

 

이에 나억울은 공사대금을 받기 위하여 전원주택에 대하여 유치권을 행사하면서 전원주택을 점유하였습니다.

 

나돈만은 전원주택이 완공된 후에 나억울에게 공사대금을 지급하지 않았던 탓에 나억울이 유치권을 행사하였고, 유치권행사 중인 전원주택이라는 사유로 공사대금을 뺀 나머지 차액만 받고 나착학에게 매도하였습니다.

 

그러던 중 전원주택에 대하여 유치권을 행사하고 있던 나억울은 전원주택을 비워두기에는 아깝고 보증금이라도 받아서 인건비를 지급할 요량으로 전원주택을 임대하였습니다. 그래서 임차인이 입주해서 5년 정도 거주했습니다.

 

임차인은 5년 정도 거주한 후에 다른 곳으로 이사하겠다고 하면서 보증금반환을 요구하였고, 나억울은 보증금을 반환하고 자신이 입주해서 살았습니다.

 

이러한 경우 나억울은 유치권을 행사하더라도 공사완료일로부터 3년 내에 반드시 공사대금청구소송을 해서 판결을 받아 두어야 합니다. 만약 공사대금청구소송을 하지 않고 3년이 지나면 소멸시효기간 도과로 인하여 공사대금채권이 소멸됩니다.

 

공사대금채권을 가지고 있는 공사업자가 흔히 착각하는 것 중 하나입니다. 공사대금을 받지 못했을 때 유치권행사를 하면 된다고만 알고 있을 뿐, 공사대금채권의 소멸시효는 계속 진행된다는 것을 모르는 것입니다.

 

유치권행사는 소멸시효의 진행을 중단시킬 수 있는 중단사유가 아닙니다. 

 

또한 유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물을 대여하면 안되는데, 이를 위반하면 유치권소멸사유가 됩니다. 따라서 유치권자가 채무자의 승낙없이 유치물을 임대하였을 때 채무자는 유치권자를 상대로 유치권소멸을 사유로 유치물인도청구를 할 수 있습니다.

 

특별한 사정이 없는 한 민법 제324조 제2항을 위반한 임대행위가 있은 뒤에 유치물의 소유권을 취득한 제3자도 유치권소멸청구를 할 수 있다는 취지의 대법원 판결입니다.

 

 

대법원 2019다295278   건물인도 등   (카)   파기환송(일부)

[유치권소멸청구권 행사 가부가 문제된 사건]

◇유치권자가 유치물을 무단으로 임대한 경우 그 임대차가 종료한 뒤에 유치물의 소유권을 취득한 자가 유치권소멸청구권을 행사할 수 있는지 여부(원칙적 적극)◇

  유치권은 점유하는 물건으로써 유치권자의 피담보채권에 대한 우선적 만족을 확보하여 주는 법정담보물권이다(민법 제320조 제1항, 상법 제58조). 한편 유치권자가 민법 제324조 제2항을 위반하여 유치물 소유자의 승낙 없이 유치물을 임대한 경우 유치물의 소유자는 이를 이유로 민법 제324조 제3항에 의하여 유치권의 소멸을 청구할 수 있다. 민법 제324조에서 정한 유치권소멸청구는 유치권자의 선량한 관리자의 주의의무 위반에 대한 제재로서 채무자 또는 유치물의 소유자를 보호하기 위한 규정이므로(대법원 2022. 6. 16. 선고 2018다301350 판결 참조), 특별한 사정이 없는 한 민법 제324조 제2항을 위반한 임대행위가 있은 뒤에 유치물의 소유권을 취득한 제3자도 유치권소멸청구를 할 수 있다.

☞  피고 1은 2006년경부터 채무자에 대한 공사대금채권을 피담보채권으로 하는 유치권을 주장하고 있고, 피고 2, 3은 피고 1의 아들 부부로서 피고 1과 함께 이 사건 부동산을 점유하고 있음. 피고 1은 2007. 10. 4.부터 2012. 2. 3.까지 이 사건 부동산을 당시 소유자의 승낙을 받지 않고 임대하였음. 2018. 5. 21. 이 사건 부동산의 소유권을 취득한 원고가 피고들을 상대로 이 사건 부동산 인도청구 및 사용이익 상당액의 부당이득반환청구를 한 데에 대하여 피고들이 유치권 항변을 하자, 원고는 원심에서 위 무단임대를 이유로 유치권소멸청구권을 행사하였음

☞  대법원은, 임대행위 종료 후 유치물의 소유권을 취득한 자도 특별한 사정이 없는 한 이를 이유로 유치권소멸청구권을 행사할 수 있다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송함

 

 

 

 

민법

[시행 2023. 6. 28.] [법률 제19098호, 2022. 12. 27., 일부개정]

제320조(유치권의 내용) ①타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

②전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.

 

제324조(유치권자의 선관의무) ①유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다.

②유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다.

③유치권자가 전2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.

 

 

 

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법무법인우송 부장판사 부장검사 출신 변호사