분양대행사 임대인 중개보조원 사용자 피용자 사용자배상책임

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인천법무법인우송 옥상에서 본 인천지방법원 인천지방검찰청

 

시행사 분양대행사 임대인 중개보조원 사용자배상책임

 

오피스텔 또는 상가분양은 시행사가 직접 분양하는 경우보다 분양대행사를 통하여 분양하는 경우가 흔합니다.

 

오피스텔 또는 상가신축 시행사가 분양대행사와 분양대행용역계약을 체결하고, 이러한 분양대행용역계약에 의하면 분양대행사가 시행사와 시공사의 업무지침 내지 지시에 따르거나 시행사 및 시공사와 협의하여 분양대행업무를 수행하도록 규정되어 있고, 시행사가 모델하우스와 분양사무실을 설치하고 그 운영비용을 부담하였으며, 시행사의 직원을 분양사무실에 상주하게 하고 시행사의 직원(이사)이 분양대금 입금표에 직접 날인하기도 하는 사정이 있다면, 오피스텔 또는 상가 분양사업에 실질적인 이해관계를 가진 시행사가 사실상 분양대행사의 분양업무를 지배하면서 지휘·감독권을 행사하였다고 볼 수 있습니다.

 

이러한 경우 시행사는 분양대행사에 대하여 "타인을 사용하여 어느 사무에 종사하게 한 자는 피용자가 그 사무집행에 관하여 제삼자에게 가한 손해를 배상할 책임이 있다."라는 민법 제756조(사용자의 배상책임 규정)의 적용을 받을 수 있습니다.

 

대법원은 "민법 제756조의 사용자와 피용자의 관계는 반드시 유효한 고용관계가 있는 경우에 한하는 것이 아니고, 사실상 어떤 사람이 다른 사람을 위하여 그 지휘·감독 아래 그 의사에 따라 사업을 집행하는 관계에 있을 때에도 그 두 사람 사이에 사용자, 피용자의 관계가 있다고 할 수 있다. 따라서 오피스텔 건축 시행사와 분양대행용역계약을 체결하여 분양대행업무를 수행하는 경우에도 사실상 시행사의 지휘·감독 아래 시행사의 의사에 따라 분양대행업무를 수행하였다면 사용자, 피용자의 관계에 있다고 할 수 있다."라고 판시하고 있습니다.

 

 

또한 대법원은 "임대인이 공인중개사 A의 사무실에서 중개보조원으로 일하고 있는 B(A의 처)의 중개로 부동산을 구입한 뒤 이후에도 B로 하여금 임차인 물색, 임대계약서 작성, 임대보증금과 월 임료의 수령, 시설물의 보수나 교체 등을 이행하도록 하거나 그와 같은 행위를 용인하여 왔는데, B는 임대인 몰래 임차인과 사이에 임대인 명의로 전세계약을 체결한 뒤 전세금을 자신의 계좌로 받아 소비하는 불법행위를 저질렀고, 임대인을 비롯한 다수의 임대인들에 대해 유사한 행위를 저질러 사기, 사문서위조 및 행사 등으로 징역 10년의 유죄판결이 확정된 바 있는 사례"에서 위 법리에 따라 임대인과 중개보조원의 관계를 사용자와 피용자의 관계로 인정하고 임대인에게 사용자책임을 묻는 것이 정당하다고 판결하였습니다.

 

대법원2021다283834   임대차보증금반환 등   (바)   상고기각

[임차인이 공인중개사사무실의 중개보조인을 통해 임대부동산을 관리하여 오던 임대인에게 중개보조인의 불법행위에 대한 사용자책임을 묻는 사안]

 

◇민법 제756조의 사용관계가 인정되기 위한 요건 및 구체적 사례◇

 

  타인에게 위탁하여 계속적으로 사무를 처리하여 온 경우 객관적으로 보아 그 타인의 행위가 위탁자의 지휘감독 내에 속한다고 보이는 경우는 그 타인은 민법 제756조의 ‘피용자’에 해당한다(대법원 1963. 2. 21. 선고 62다780 판결 등 참조).
  민법 제756조의 사용자와 피용자의 관계는 반드시 유효한 고용관계가 있는 경우에 한하는 것이 아니고, 사실상 어떤 사람이 다른 사람을 위하여 그 지휘․감독 아래 그 의사에 따라 사무를 집행하는 관계가 있으면 인정된다(사표수리 후 사실상 종전과 같이 근무한 사람에 관한 대법원 1982. 11. 23. 선고 82다카1133 판결, 고용관계에 있지 않았지만 오랫동안 당해 업체의 업무에 종사해 온 작업원에 관한 대법원 1996. 10. 11. 선고 96다30182 판결 등 참조).
  또한 타인에게 위탁하여 계속적으로 사무를 처리하여 온 경우 객관적으로 보아 그 타인의 행위가 위탁자의 지휘․감독의 범위 내에 속한다고 보이는 경우 그 타인은 민법 제756조에 규정한 피용자에 해당한다(여객선의 선장으로서 운항관리자의 업무를 처리해 온 사람과 한국해운조합의 관계에 관한 대법원 1998. 8. 21. 선고 97다13702 판결, 증권회사의 고문으로 행세하며 투자상담업무를 수행한 사람과 증권회사의 관계에 관한 대법원 1992. 2. 25. 선고 91다39146 판결, 분양대행용역계약에 따른 분양대행업무 수행자와 시행사의 관계에 관한 대법원 2010. 10. 28. 선고 2010다48387 판결 등 참조).
  민법 제756조의 사용관계에 있어서 실질적인 지휘․감독 관계는 실제로 지휘․감독하고 있느냐의 여부에 의하여 결정되는 것이 아니라 객관적으로 지휘․감독을 하여야 할 관계에 있느냐의 여부에 따라 결정된다(대법원 2019. 11. 14. 선고 2019다216312 판결 참조).

 

☞  피고는 공인중개사 A의 사무실에서 중개보조원으로 일하고 있는 B(A의 처)의 중개로 부동산을 구입한 뒤 이후에도 B로 하여금 임차인 물색, 임대계약서 작성, 임대보증금과 월 임료의 수령, 시설물의 보수나 교체 등을 이행하도록 하거나 그와 같은 행위를 용인하여 왔는데, B는 피고 몰래 임차인 원고와 사이에 피고 명의로 전세계약을 체결한 뒤 전세금을 자신의 계좌로 받아 소비하는 불법행위를 저질렀고, 피고를 비롯한 다수의 임대인들에 대해 유사한 행위를 저질러 사기, 사문서위조 및 행사 등으로 징역 10년의 유죄판결이 확정된 바 있음   
☞  원심은 B에 대해 사용자책임의 사용관계가 인정된다고 보아 임차인인 원고가 사용자책임에 기하여 편취당한 보증금 상당의 손해배상을 구하는 청구를 받아들였고, 대법원은 이러한 원심의 판단이 정당하다고 보아 상고기각함

 

 

 

 

 

대법원ﾠ1963.2.21.ﾠ선고ﾠ62다780ﾠ판결ﾠ【손해배상】
[집11(1)민,109]
【판시사항】
타인에게 위탁하여 계속적으로 사무를 처리케 한 경우와 민법 제756조의 이른바 "피용자"
【판결요지】
타인에게 위탁하여 계속적으로 사무를 처리하여 온 경우 객관적으로 보아 그 타인의 행위가 위탁자의 지휘감독내에 속한다고 보이는 경우는 그 타인은 본조에 규정한 피용자에 해당한다고 해석함이 타당할 것이다.

【이 유】
타인에게 위탁하여 계속적으로 사무를 처리하여온 경우 객관적으로 보아 그 타인의 행위가 위탁자의 지휘감독내에 속한다고 보이는 경우에는 그 타인은 민법 제756조의 규정한 피용자에 해당한다고 해석함이 타당할 것이다 원고의 본소 청구원인의 요지는 소외 김완중은 피고 회사의 출장소장으로서 원고 주장의 동광창고에 보관중인 제비표비료 등의 출고 판매 또는 담보에 관한 일체사무를 취급하여 왔던바 원고 김성근으로부터 1961.1.6 원고 주장과 같은 액면금 210,000원의 수표와 그 주장과 같은 제비표비료 1,000포에 대한 출고지도서를 교부하고 금 210,000원을 차용하고 1961.3.13 원고 박수빈으로부터 그 주장과 같은 액면금 212,000원의 수표와 제비표비료 2,000포에 대한 출고지도서를 교부하고 금 212,000원을 차용하였음에도 불구하고 그후 위 각 담보가 된 비료를 마음대로 출고처분하였으므로 피고에게 대하여 김완중의 사용자로서 원고들에게 끼친 손해의 배상을 구한다고 하는데 있다 원심은 김완중이 피고 회사의 피용인 이라는 증거가 없다고 판시하는 동시 그 인용의 증거에 의하여 김완중은 피고 회사로부터 수입물품의 통관사무의 위임을 받었을 뿐이며 통관물품의 판매에 관하여는 2,3회 그 알선을 한 것에 불과하다고 인정하여 원고의 청구를 배척하였다 그러나 김완중과 피고와의 간에 위에서 설명한 바와 같은 관계가 있는 경우에는 김완중은 민법 제756조의 규정한 피용자에 해당하는바 위에서 원심이 인정한 사실과 갑 제2호증 같은 제4 내지 제13호증 같은 제14호 내지 제18호증의 각 1,2 및 같은 제20 내지 제23호증에 의하면 김완중이 피고 회사의 피용자에 해당하는 사실을 충분히 인정할 수 있음에도 불구하고 위 갑호 각 증에 대하여는 검토함이 없이 막연히 판시와 같은 판단을 하였음은 판결에 영향을 미칠 중요한 사항에 관하여 판단을 유탈하여 채증법칙에 위반한 증거의 취사를 하였다고 하지 아니할 수 없으므로 그점에 관한 논지는 이유가 있다. 따라서 그 밖의 논지에 대한 판단은 생략하고 민사소송법 제406조에 의하여 관여법관전원의 일치한 의견으로 주문과 같이 판결한다.
(출처 : 대법원 1963.02.21. 선고 62다780 판결 손해배상 [집11(1)민,109])

 

대법원ﾠ1996. 10. 11.ﾠ선고ﾠ96다30182ﾠ판결ﾠ【손해배상(기)】
[공1996.11.15.(22),3328]
【판시사항】
[1] 민법 제756조의 사용자와 피용자의 관계의 의미
[2] 이삿짐센터와 고용관계에 있지는 않았으나, 오랫동안 그 이삿짐센터의 이삿짐 운반에 종사해 온 작업원들을 사용자의 손해배상책임에 있어서 피용자라고 본 사례
【판결요지】
[1] 민법 제756조의 사용자와 피용자의 관계는 반드시 유효한 고용관계가 있는 경우에 한하는 것이 아니고, 사실상 어떤 사람이 다른 사람을 위하여 그 지휘·감독 아래 그 의사에 따라 사업을 집행하는 관계에 있을 때에도 그 두 사람 사이에 사용자, 피용자의 관계가 있다.
[2] 이삿짐센터와 고용관계에 있지는 않았으나, 오랫동안 그 이삿짐센터의 이삿짐 운반에 종사해 온 작업원들을 사용자의 손해배상책임에 있어서 피용자라고 본 사례.

【이유】
상고이유를 본다.
1. 제2점에 대하여
원심이 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 소외 김선진과 피고 박용창의 그 판시와 같은 과실이 이 사건 사고 발생의 한 원인이 되었다고 판단한 데에 소론과 같은 채증법칙 위배나 심리미진으로 인한 사실오인 및 이유불비의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유가 없다.
2. 제1점에 대하여
민법 제756조의 사용자와 피용자의 관계는 반드시 유효한 고용관계가 있는 경우에 한하는 것이 아니고, 사실상 어떤 사람이 다른 사람을 위하여 그 지휘·감독 아래 그 의사에 따라 사업을 집행하는 관계에 있을 때에도 그 두 사람 사이에 사용자, 피용자의 관계가 있는 것 이라고 할 것인바( 당원 1982. 11. 23. 선고 82다카1133 판결 참조), 원심이, 피고 한광순이 경영하는 이삿짐센터에서는 오랫동안 이삿짐 운반에 종사해 온 이른바 '고정직'이라고 불리는 작업원들의 이름표를 이삿짐센터 내에 걸어두고 대부분의 화물운반 작업을 위 작업원들에게 담당시키고 있었고, 위 작업원들이 이삿짐센터에 항상 대기하면서 화물운반 의뢰가 들어오면 피고 한광순의 지시로 화물운반 작업에 나가고 있었던 점 및 소외 김선진은 고정직이라고 불리는 작업원이었던 점 등에 비추어, 김선진은 피고 한광순의 피용자라고 판단하였음은 옳고 거기에 소론과 같은 사용자책임에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지도 이유가 없다.
3. 이에 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소한 피고들의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.
(출처 : 대법원 1996.10.11. 선고 96다30182 판결 손해배상(기) [공1996.11.15.(22),3328])

 

대법원ﾠ2010.10.28.ﾠ선고ﾠ2010다48387ﾠ판결ﾠ【손해배상(기)】
[공2010하,2167]
【판시사항】
오피스텔 건축 시행사와 분양대행용역계약을 체결한 분양대행업자가 사실상 시행사의 지휘·감독 아래 시행사의 의사에 따라 분양대행업무를 수행한 경우, 시행사와 분양대행업자가 사용자, 피용자 관계에 있는지 여부(적극)
【판결요지】
민법 제756조의 사용자와 피용자의 관계는 반드시 유효한 고용관계가 있는 경우에 한하는 것이 아니고, 사실상 어떤 사람이 다른 사람을 위하여 그 지휘·감독 아래 그 의사에 따라 사업을 집행하는 관계에 있을 때에도 그 두 사람 사이에 사용자, 피용자의 관계가 있다고 할 수 있다. 따라서 오피스텔 건축 시행사와 분양대행용역계약을 체결하여 분양대행업무를 수행하는 경우에도 사실상 시행사의 지휘·감독 아래 시행사의 의사에 따라 분양대행업무를 수행하였다면 사용자, 피용자의 관계에 있다고 할 수 있다.

【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 상고이유 제1점에 대한 판단
원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 판시와 같은 이유로 소외 1이 피고로부터 분양대금 수령권한을 위임받은 적법한 대리인이라는 주장과 표현대리에 의하여 소외 1이 이 사건 분양대금을 수령한 효력이 피고에게 미친다는 주장을 모두 배척한 것은 옳고, 거기에 상고이유로 주장하는 법리오해 등의 위법이 없다.
2. 상고이유 제2점에 대한 판단
민법 제756조의 사용자와 피용자의 관계는 반드시 유효한 고용관계가 있는 경우에 한하는 것이 아니고, 사실상 어떤 사람이 다른 사람을 위하여 그 지휘·감독 아래 그 의사에 따라 사업을 집행하는 관계에 있을 때에도 그 두 사람 사이에 사용자, 피용자의 관계가 있다고 할 수 있다 ( 대법원 1996. 10. 11. 선고 96다30182 판결, 대법원 2003. 12. 26. 선고 2003다49542 판결 등 참조). 따라서 이 사건과 같이 오피스텔 건축 시행사와 분양대행용역계약을 체결하여 분양대행업무를 수행하는 경우에도 사실상 시행사의 지휘·감독 아래 시행사의 의사에 따라 분양대행업무를 수행하였다면 사용자, 피용자의 관계에 있다고 할 수 있다.
원심판결 이유와 기록에 의하면, 피고는 이 사건 오피스텔의 시행사이고 시공사는 이수건설 주식회사인 사실, 피고는 2003. 11. 25. 소외 1과 이 사건 오피스텔 총 160세대 전체에 대하여 분양대행용역계약을 체결하였는데, 그 계약서에 의하면, “분양신청서, 입금증, 계약서 등의 분양업무 서류 일체는 별도로 시공사에서 지정하여 피고가 전달하는 양식을 소외 1이 관리하여 사용한다(제3조 2). 소외 1은 분양에 필요한 상품전략, 광고전략, 가격전략 등에 대하여 정보 및 기획(안)을 피고에게 제출하며 신청금, 분양가격, 대금납부조건, 융자조건 등 피고의 정책결정과 관련된 부분에 관한 사항은 피고와 시공사의 서면 지침과 분양계약서 상의 규정에 의거하여 분양업무를 수행한다(제3조 3). 견본주택의 운영 및 관리는 피고와 소외 1이 협의하여 구성한다(제7조 1). 견본주택 상주요원은 피고와 소외 1의 고용 상주 전문요원으로 한정하며, 소외 1의 상주요원은 사전에 피고와 소외 1의 협의에 의해 합의하여 동의한 인원에 한한다(제7조 2). 견본주택 전화료, 전기료, 수도세, 난방비 등의 공과금과 M/H 운영 및 사무집기(전화기, FAX, 복사기, 용지 등 소모품)는 피고가 지원하며, 영업인력의 운영비, 식대 등은 소외 1의 비용으로 시행한다(제8조 2). 소외 1의 분양대행에는 시공사와 피고와 소외 1의 사전 협의 결과에 따른 상호, 로고 및 기타 표식을 사용하여야 하며 경우에 따라 업무 도중에 변동을 줄 경우 반드시 피고와 소외 1과 시공사 등의 협의를 통해 확인 결정된 사항에 따른다(당 사업지의 경우 시공사의 결정에 따른다)”라고 정해져 있는 사실, 이 사건 오피스텔을 건축하기 전의 기존 건물 1층에 모델하우스 및 분양사무실이 함께 있었는데 피고의 대표이사 소외 2가 모델하우스에서 이 사건 오피스텔을 어떻게 지을 것이라고 브리핑을 하였고, 수분양자들은 모두 분양사무실에서 분양계약을 체결하였으며 원고를 비롯한 다수의 수분양자들이 계약금과 중도금을 분양사무실에서 소외 1에게 교부한 사실, 소외 1은 분양 초기에는 피고로부터 매도인란에 도장이 날인된 계약서 용지를 받아서 분양계약서를 작성하고 같은 방법으로 입금표도 작성하였으나 그 후 소외 1이 피고의 도장을 소지하면서 분양계약서와 입금표를 작성한 사실, 분양 첫날에는 피고의 이사로 등기된 소외 3이 분양사무실에서 직접 입금표에 자신의 도장을 찍어서 수분양자들에게 입금표를 발행하였고, 이후에는 소외 3이 소외 1에게 도장을 맡겨 소외 1이 입금표에 소외 3의 도장을 날인한 사실, 피고의 보조직원 이재성이 소외 1의 분양업무를 도와주었던 사실을 알 수 있는바, 위 분양대행용역계약에 의하면 소외 1이 피고와 시공사의 업무지침 내지 지시에 따르거나 피고 및 시공사와 협의하여 분양대행업무를 수행하도록 규정되어 있는 점, 피고가 모델하우스와 분양사무실을 설치하고 그 운영비용을 부담한 점, 피고의 직원을 분양사무실에 상주하게 하고 피고의 이사인 소외 3이 분양대금 입금표에 직접 날인하기도 한 사정을 고려하면, 이 사건 오피스텔 분양사업에 실질적인 이해관계를 가진 피고가 사실상 소외 1의 분양업무를 지배하면서 지휘·감독권을 행사하였다고 볼 여지가 있다.
따라서 원심으로서는 소외 1이 분양대행업무를 수행하고 분양대금을 수령하는 과정에서 사실상 피고의 지휘·감독을 받았는지 여부에 대하여 충분히 심리하였어야 할 것임에도 불구하고 이에 대한 아무런 심리·판단 없이 분양대행이라는 외형적인 법률관계에만 치우쳐 원고의 예비적 주장을 배척하고 말았으니 이러한 원심판결에는 사용자책임에 있어서 사용관계에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다고 할 것이다.
3. 결론
그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
(출처 : 대법원 2010.10.28. 선고 2010다48387 판결 손해배상(기) [공2010하,2167])

민법

제756조(사용자의 배상책임) ①타인을 사용하여 어느 사무에 종사하게 한 자는 피용자가 그 사무집행에 관하여 제삼자에게 가한 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 사용자가 피용자의 선임 및 그 사무감독에 상당한 주의를 한 때 또는 상당한 주의를 하여도 손해가 있을 경우에는 그러하지 아니하다.

②사용자에 갈음하여 그 사무를 감독하는 자도 전항의 책임이 있다. <개정 2014. 12. 30.>

③전2항의 경우에 사용자 또는 감독자는 피용자에 대하여 구상권을 행사할 수 있다.

 

 

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