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집합건물 대지권이전등기청구권 분양대금채권 동시이행항변권 소멸시효
집합건물은 아파트, 빌라, 상가, 오피스텔 등 여러형태가 있으나, 집합건물 중 가장 대표적인 형태는 아파트입니다.
아파트를 분양한 사람은 분양받은 사람에게 전유부분(아파트 건물)과 대지지분(부동산등기부등본에 대지권에 대한 사항이 기재되어 있습니다)에 대하여 소유권이전등기를 해 주어야 합니다.
그런데 분양자(분양회사, 아파트 시행사)가 아파트건물보존등기를 할 때까지 환지처분을 받지 못하여 대지권 등기를 하지 못한 상태에서 수분양자(아파트를 분양받은 사람)에게 아파트건물에 대한 소유권이전등기를 해 주었다가, 아파트건물만 임의경매된 사례입니다.
아파트 건물등기가 있지만 대지권등기가 없는 상태에서 건물만 경매되어서 소유권이 이전된 것입니다.
경락인은 분양자를 상대로 대지지분에 대한 소유권이전등기를 청구하였고, 이에 분양자(분양회사)는 수분양자(최초 아파트를 분양받은 사람)으로부터 분양대금 중 잔금을 받지 못한 상태였기 때문에 경락인에게 분양대금 미납을 사유로 동시이행항변권을 행사하였습니다.
이러한 사안에서 대법원은 "분양자가 매수인에 대하여도 위 분양계약에 따른 분양대금의 미지급을 이유로 동시이행의 항변을 할 수 있다면, 그 분양대금채권의 소멸 여부는 대지사용권에 결부된 동시이행의 부담을 면할 수 있는 매수인에게도 직접 영향을 미친다고 보아야 한다."는 사유로 분양대금채권의 소멸시효를 인정하였습니다.
대법원 2022다270613 대지권이전등기절차이행 (사) 파기환송
[집합건물의 전유부분만 매수한 제3자가 분양자를 상대로 대지지분에 관한 소유권 이전등기절차 이행을 구하는 사건]
◇분양자의 분양대금채권 동시이행항변 시 그 시효소멸 여부가 제3자에게 직접 영향을 미치는지 여부(적극)◇
집합건물의 분양자가 수분양자에게 대지지분에 관한 소유권이전등기는 지적정리 후 해 주기로 하고 우선 전유부분에 관하여만 소유권이전등기를 마쳐 주었는데, 그 후 대지지분에 관한 소유권이전등기가 되지 아니한 상태에서 전유부분에 대한 경매절차가 진행되어 제3자가 전유부분을 매수한 경우, 그 매수인은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제2조 제6호의 대지사용권을 취득한다. 수분양자가 분양자에게 그 분양대금을 완납한 경우는 물론 그 분양대금을 완납하지 못한 경우에도 마찬가지이다. 따라서 매수인은 대지사용권 취득의 효과로서 수분양자를 순차 대위하여 또는 직접 분양자를 상대로 대지지분에 관한 소유권이전등기절차를 마쳐줄 것을 구할 수 있고, 분양자는 이에 대하여 수분양자의 분양대금 미지급을 이유로 한 동시이행항변을 할 수 있다(대법원 2006. 9. 22. 선고 2004다58611 판결, 대법원 2008. 9. 11. 선고 2007다45777 판결 등 참조).
분양자가 매수인에 대하여도 위 분양계약에 따른 분양대금의 미지급을 이유로 동시이행의 항변을 할 수 있다면, 그 분양대금채권의 소멸 여부는 대지사용권에 결부된 동시이행의 부담을 면할 수 있는 매수인에게도 직접 영향을 미친다고 보아야 한다.
☞ 제1심 공동피고 A(수분양자)는 피고(분양자)로부터 이 사건 아파트를 분양받았는데, 이 사건 아파트는 피고 명의로 소유권보존등기 당시까지 환지처분이 되지 않아 대지권 등기가 마쳐지지 않은 상태였음. A가 잔금 중 일부를 납부하지 못한 상태에서 이 사건 아파트에 관한 임의경매절차가 진행되었고, 원고가 위 경매절차에서 이 사건 아파트를 낙찰 받아 소유권이전등기를 마침
☞ 원고는 ‘전유부분인 이 사건 아파트를 낙찰 받아 대지사용권을 함께 취득하였다’고 주장하며 피고를 상대로 부동산등기법 제60조 제1항에 기해 대지지분의 이전등기를 구하고 (선택적 ② 청구), 이에 대하여 피고가 A의 미지급 분양잔금과의 동시이행항변을 하며 이를 다투자, 다시 원고가 피고의 분양대금채권이 2013. 10. 31.부터 5년이 도과하여 시효로 소멸하였다고 주장함
☞ 대법원은, 대지권 미등기 구분건물의 전유부분 매수인은 분양자의 분양대금채권이 시효로 소멸되는 결과 직접적인 이익을 받는 사람에 해당한다고 볼 수 있으므로, 그 분양대금채권의 시효소멸을 원용할 수 있다고 판단하여, 직접 이익 여부를 달리 판단한 원심을 파기·환송함
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 ( 약칭: 집합건물법 )
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “구분소유권”이란 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분[제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분(共用部分)으로 된 것은 제외한다]을 목적으로 하는 소유권을 말한다.
2. “구분소유자”란 구분소유권을 가지는 자를 말한다.
3. “전유부분”(專有部分)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.
4. “공용부분”이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다.
5. “건물의 대지”란 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지 및 제4조에 따라 건물의 대지로 된 토지를 말한다.
6. “대지사용권”이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.
제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성) ① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.
② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의(善意)로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다.
[전문개정 2010. 3. 31.]
부동산등기법
제60조(대지사용권의 취득) ① 구분건물을 신축한 자가 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제6호의 대지사용권을 가지고 있는 경우에 대지권에 관한 등기를 하지 아니하고 구분건물에 관하여만 소유권이전등기를 마쳤을 때에는 현재의 구분건물의 소유명의인과 공동으로 대지사용권에 관한 이전등기를 신청할 수 있다.
② 구분건물을 신축하여 양도한 자가 그 건물의 대지사용권을 나중에 취득하여 이전하기로 약정한 경우에는 제1항을 준용한다.
③ 제1항 및 제2항에 따른 등기는 대지권에 관한 등기와 동시에 신청하여야 한다.
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