집합건물 상가공용부분 방해제거청구 구분소유자 보존행위

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집합건물 상가공용부분 방해제거청구 구분소유자 보존행위

 

건물은 1동으로 건축되어 있으나, 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 집합건물이라고 하며, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 (약칭: 집합건물법) 의 적용을 받습니다.

 

주변에서 흔히 보는 건물 내 상가는 건물 전체가 1개의 부동산등기부만 있는 것이 아닌 한, 거의 집합건물에 해당합니다.

 

집합건물인지 아닌지는 각 호실마다 별도의 등기부가 있는지, 아니면 건물전체가 1개의 등기부만 있는지 여부에 따라 쉽게 구별할 수 있습니다. 따라서 집합건물인지 여부를 확인하려면 부동산등기부등본을 발급받아 봐야 합니다.

 

1동의 건물에 여러개의 상가가 입점해 있는 경우, 각 상가의 호실의 위치에 따라 같은 건물 내에서도 매출에 상당한 차이가 납니다. 따라서 건물 내의 외진 곳에 위치한 상가는 건물 출입구 부분에 상가를 광고할 수 있는 간판을 설치하려고 할 것입니다.

 

건물 출입구는 공용부분이며, 이러한 공용부분은 구분소유자가 독점적으로 점유 사용할 수 없습니다. 만약 구분소유자 중 1명이 공용부분을 독점적으로 점유 사용하고 있다면, 다른 구분소유자는 공용부분에 대한 보존행위로 방해배제청구소송을 제기할 수 있습니다.

 

집합건물의 어느 부분이 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 소유자들 간에 특별한 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 하며,

 

집합건물의 구분소유자가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 관련 규정에 따라 관리단집회 결의나 다른 구분소유자의 동의 없이 공용부분의 전부 또는 일부를 독점적으로 점유 사용하고 있는 경우 다른 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 자신의 지분권에 기초하여 공용부분에 대한 방해 상태를 제거하거나 공동 점유를 방해하는 행위의 금지 등을 청구할 수 있습니다.

 

아래 하급심 판결은 공용부분에 설치된 간판철거를 청구한 사례입니다.

 

 

[민사] 아파트 공용상가의 간판철거청구를 인용한 사례(대구지법 2021가합212843 판결)

 

○ 판결요지

 

1) 관련 법리
  집합건물의 어느 부분이 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 소유자들 간에 특별한 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 한다(대법원 2006. 5. 12. 선고 2005다36779 판결 참조).
  집합건물의 구분소유자가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다)의 관련 규정에 따라 관리단집회 결의나 다른 구분소유자의 동의 없이 공용부분의 전부 또는 일부를 독점적으로 점유·사용하고 있는 경우 다른 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 자신의 지분권에 기초하여 공용부분에 대한 방해 상태를 제거하거나 공동 점유를 방해하는 행위의 금지 등을 청구할 수 있다(대법원 2020. 10. 15. 선고 2019다245822 판결 등 참조).

2) 이 사건 간판이 공용부분에 설치되었는지 여부
  이 사건 간판은 이 사건 복도 중 방화문이 설치된 부분에 인접하여 천장과 제308호 격벽을 이용하여 각 설치되어 있으며, ① 이 사건 건물은 내과병원, 한의원, 약국, 스크린 골프장 등 여러 업종의 점포들이 입점하여 함께 영업을 하는 상가건물인 사실, ② 이 사건 복도 부분은 이 사건 건물의 에스컬레이터 및 엘리베이터에서 순차로 제308호를 비롯하여 원고들 및 피고가 구분소유한 상가에 이르는 통로로 사용되는 복도의 일부인 사실을 인정할 수 있는바, 그 구조 및 용도에 비추어 본다면, 이 사건 건물 구분소유자 전체에 공용되는 전체 공용부분이라고 봄이 타당하고, 설령 이를 일부공용부분으로 본다고 하더라도, 적어도 해당 부분과 같은 층에 위치한 원고들 및 피고가 각 구분소유한 상가에 대하여는 그 공용에 제공되는 것으로 볼 수 있다.

3) 원고들이 공용부분의 지분권에 기초하여 간판철거청구가 가능한지 여부
  원고들은 이 사건 건물의 구분소유자로서 원고들의 지분권에 기초하여 보존행위로서 이 사건 복도 중 방화문이 설치된 부분의 앞쪽을 배타적으로 점유・사용하고 있는 이 사건 간판의 철거를 청구할 수 있다.

 

 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 ( 약칭: 집합건물법 )

[시행 2021. 2. 5.] [법률 제16919호, 2020. 2. 4., 일부개정]

 제1조(건물의 구분소유) 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.

 

제1조의2(상가건물의 구분소유) ① 1동의 건물이 다음 각 호에 해당하는 방식으로 여러 개의 건물부분으로 이용상 구분된 경우에 그 건물부분(이하 “구분점포”라 한다)은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다. <개정 2020. 2. 4.>

1. 구분점포의 용도가 「건축법」 제2조제2항제7호의 판매시설 및 같은 항 제8호의 운수시설일 것

2. 삭제 <2020. 2. 4.>

3. 경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치할 것

4. 구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 붙일 것

② 제1항에 따른 경계표지 및 건물번호표지에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “구분소유권”이란 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분[제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분(共用部分)으로 된 것은 제외한다]을 목적으로 하는 소유권을 말한다.

2. “구분소유자”란 구분소유권을 가지는 자를 말한다.

3. “전유부분”(專有部分)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.

4. “공용부분”이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다.

5. “건물의 대지”란 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지 및 제4조에 따라 건물의 대지로 된 토지를 말한다.

6. “대지사용권”이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.

 

제3조(공용부분) ① 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용(共用)에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다.

② 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분과 부속의 건물은 규약으로써 공용부분으로 정할 수 있다.

③ 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분의 전부 또는 부속건물을 소유하는 자는 공정증서(公正證書)로써 제2항의 규약에 상응하는 것을 정할 수 있다.

④ 제2항과 제3항의 경우에는 공용부분이라는 취지를 등기하여야 한다.

 

제10조(공용부분의 귀속 등) ① 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 “일부공용부분”이라 한다)은 그들 구분소유자의 공유에 속한다.

② 제1항의 공유에 관하여는 제11조부터 제18조까지의 규정에 따른다. 다만, 제12조, 제17조에 규정한 사항에 관하여는 규약으로써 달리 정할 수 있다.

 

제14조(일부공용부분의 관리) 일부공용부분의 관리에 관한 사항 중 구분소유자 전원에게 이해관계가 있는 사항과 제29조제2항의 규약으로써 정한 사항은 구분소유자 전원의 집회결의로써 결정하고, 그 밖의 사항은 그것을 공용하는 구분소유자만의 집회결의로써 결정한다.

 

제16조(공용부분의 관리) ① 공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조제1항 본문 및 제15조의2의 경우를 제외하고는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정한다. 다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다. <개정 2020. 2. 4.>

② 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 제1항 본문에 따른 집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다. 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지한 경우에는 그러하지 아니하며, 구분소유자의 권리ㆍ의무에 특별한 영향을 미치는 사항을 결정하기 위한 집회인 경우에는 점유자는 사전에 구분소유자에게 의결권 행사에 대한 동의를 받아야 한다. <신설 2012. 12. 18.>

③ 제1항 및 제2항에 규정된 사항은 규약으로써 달리 정할 수 있다. <개정 2012. 12. 18.>

④ 제1항 본문의 경우에는 제15조제2항을 준용한다. <개정 2012. 12. 18.>

 

 

 

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