공유물분할청구 현물분할원칙 구분소유적공유관계 신탁해지 지분이전등기청구

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공유물분할청구 현물분할방법 구분소유적공유관계 신탁해지 지분이전등기청구

 

부동산을 공유하는 경우 공유지분이 등기되는데, 부동산등기부등본 [갑구] (소유권에 관한 사항) 권리자 란에 공유자 지분 10분의 3과 같이 기재되어 있습니다. 

 

토지를 공유하는 경우 각 공유자는 다른 공유자를 상대로 공유물분할청구를 할 수 있는데, 협의가 되지 않으면 소송을 청구해야만 합니다. 

 

공유물분할청구소송은 모든 공유자가 원고 또는 피고 중 어느 한편으로 소송에 참가해야만 합니다. 즉 공유물분할청구소송은 공유자 전원이 소송의 당사자(원고 또는 피고)이어야만 하는 필수적 공동소송입니다. 

 

공유물분할은 현물분할이 원칙인데, 현물분할은 공유지분비율에 따라 분할하는 것이 원칙이나, 공유지분비율과 다르게 분할하면서 그 차액을 정산하는 방식으로 할 수도 있습니다.

 

현물분할이 불가능한 경우 법원은 경매를 해서 그 대금을 분할하는 것을 명할 수도 있습니다.

 

법원은 공유물분할의 소에서 공유관계나 그 객체인 물건의 제반 상황을 종합적 으로 고려하여 합리적인 방법으로 지분비율에 따른 분할을 명하여야 한다. 토지를 분할하는 경우 원칙적으로는 각 공유자가 취득하는 토지의 면적이 그 공유지분의 비율과 같도록 하여야 할 것이나, 토지의 형상이나 위치, 그 이용상황이나 경제적 가치가 균등하지 아니할 때에는 이와 같은 제반 사정을 고려하여 경제적 가치가 지분비율에 상응하도록 분할하는 것도 허용되고, 현물분할이 가능하고 필요하지만 공유자 상호간에 지분비율에 상응하는 합리적인 현물분할 방법이 없는 등의 사유가 있을 때에는 공유자 상호간에 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하게 하여 분할을 하는 것도 현물분할의 한 방법으로 허용된다(대법원 1992. 11. 10. 선고 92다39105 판결, 대법원 1997. 9. 9. 선고 97다18219 판결 등 참조). 

 

1필지의 토지의 특정부분을 소유하면서 부동산등기부에는 공유지분으로만 등기되어 있는 경우, 이를 구분소유적 공유관계라고 합니다.

 

이러한 구분소유적 공유관계에 있는 공유자는 공유물분할청구를 하지 못하고 명의신탁해지를 원인으로 지분이전등기를 청구해야 합니다.

 

수인이 1필지인 토지의 각 특정 부분을 점유ㆍ사용하기로 약정하고 등기는 편의상 그 토지의 전체에 관하여 공유지분등기를 마친 구분소유적 공유관계에서 특정 부분 소유를 주장하는 자가 그 특정 부분에 관한 전체 지분 소유권이전등기를 마치기 위해서는 그 특정 부분에 관하여 신탁적으로 지분등기를 가지고 있는 다른 공유자를 상대로 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기를 청구하면 되고, 공유물 분할 청구를 할 수는 없다(대법원 1996. 2. 23. 선고 95다8430 판결, 대법원 2011. 10. 13. 선고 2010 다52362 판결 등 참조).

 

 

대법원 2022다229219(본소), 229226(반소)   공유물분할 (바)   파기환송

[공유물분할방법의 타당성이 문제된 사건]

◇등기부상 공유지분(원고 105/201, 피고 96/201) 비율과 현저히 다르게 이 사건 토지(전체 면적 178㎡) 중 피고 소유 미등기 건물이 위치한 122㎡는 피고 소유로, 나머지 부분 56㎡는 원고 소유로 분할을 명한 원심이 타당한지 여부(소극)◇

  법원은 공유물분할의 소에서 공유관계나 그 객체인 물건의 제반 상황을 종합적으로 고려하여 합리적인 방법으로 지분비율에 따른 분할을 명하여야 한다. 토지를 분할하는 경우 원칙적으로는 각 공유자가 취득하는 토지의 면적이 그 공유지분의 비율과 같도록 하여야 할 것이나, 토지의 형상이나 위치, 그 이용상황이나 경제적 가치가 균등하지 아니할 때에는 이와 같은 제반 사정을 고려하여 경제적 가치가 지분비율에 상응하도록 분할하는 것도 허용되고, 현물분할이 가능하고 필요하지만 공유자 상호간에 지분비율에 상응하는 합리적인 현물분할 방법이 없는 등의 사유가 있을 때에는 공유자 상호간에 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하게 하여 분할을 하는 것도 현물분할의 한 방법으로 허용된다(대법원 1992. 11. 10. 선고 92다39105 판결, 대법원 1997. 9. 9. 선고 97다18219 판결 등 참조).
  수인이 1필지인 토지의 각 특정 부분을 점유ㆍ사용하기로 약정하고 등기는 편의상 그 토지의 전체에 관하여 공유지분등기를 마친 구분소유적 공유관계에서 특정 부분 소유를 주장하는 자가 그 특정 부분에 관한 전체 지분 소유권이전등기를 마치기 위해서는 그 특정 부분에 관하여 신탁적으로 지분등기를 가지고 있는 다른 공유자를 상대로 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기를 청구하면 되고, 공유물 분할 청구를 할 수는 없다(대법원 1996. 2. 23. 선고 95다8430 판결, 대법원 2011. 10. 13. 선고 2010다52362 판결 등 참조).

☞  피고는 1976년경 원고의 부친으로부터 이 사건 토지 중 43평을 매수하였고(이하 ‘이 사건 매매계약’), 현재 전체 면적 178㎡인 사건 토지에 관하여 원고 105/201, 피고 96/201 공유지분이 각 등기되어 있음

☞  원심은, 피고가 이 사건 매매계약상 목적물 위치를 정확하게 특정할 수 없지만 매매계약에 따라 이 사건 토지 중 43평에 관한 소유권이전등기청구권이 있다는 등의 이유로 등기상 공유지분 비율과 달리 이 사건 토지 중 현재 피고 소유의 미등기 건물이 위치한 부분 122㎡는 피고의 소유로, 나머지 부분 56㎡는 원고의 소유로 분할을 명하였음

☞  대법원은, 피고가 이 사건 토지 일부에 대하여 매매계약상 이전등기청구권이 있다는 이유로 등기된 공유지분비율과 현저히 다르게 현물분할하는 것이 구분소유적 공유관계에서 민법 제268조 제1항의 공유물분할 청구가 허용되지 않는 확립된 법리에 부합하지 않고, 나아가 원고 등이 피고에게 1995년경 지분 이전등기를 마쳐준 사정 등에 비추어 보면 피고가 여전히 원고에게 대하여 원고의 부친과의 매매계약에 따라 이 사건 토지 일부에 관하여 소유권이전등기청구권이 있다고 보기도 어렵다는 이유로, 원심의 현물분할 방법은 타당하지 않다고 판단하면서 원심판결을 파기·환송함

 

 

 

민법

[시행 2022. 12. 13.] [법률 제19069호, 2022. 12. 13., 일부개정]

제269조(분할의 방법) ①분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다.

②현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.

 

 

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법무법인우송 부장판사 부장검사 출신 변호사