가등기담보법 담보가등기 매매예약가등기 청산금

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가등기담보법 담보가등기 매매예약가등기 청산금 

 

일반적으로 채권을 담보하기 위하여 부동산에 담보권을 설정할 때 가장 흔한 것이 근저당권설정등기입니다. 

 

근저당권은 채권최고액을 정해 두고 그 최고액 범위 내에서 증감변동하는 채권액을 담보하기 위하여 부동산에 설정하는 담보등기입니다.

 

이와 비슷한 용도로 가끔 사용되는 것이 있는데, 담보가등기입니다. 가등기는 원칙적으로 소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 등기입니다.

 

그런데 이러한 가등기 고유의 기능을 이용해서 채권담보를 위한 가등기를 하는 경우가 있는데, 이에 대한 법률이 

가등기담보 등에 관한 법률 ( 약칭: 가등기담보법 )

입니다.

 

가등기담보법은 "차용물(借用物)의 반환에 관하여 차주(借主)가 차용물을 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약할 때 그 재산의 예약 당시 가액(價額)이 차용액(借用額)과 이에 붙인 이자를 합산한 액수를 초과하는 경우에 이에 따른 담보계약(擔保契約)과 그 담보의 목적으로 마친 가등기(假登記) 또는 소유권이전등기(所有權移轉登記)의 효력을 정함을 목적으로 한다."고 규정하고 있습니다.

 

담보목적의 가등기를 경료한 후, 채무자가 채무변제를 하지 못했을 때, 채권자는 가등기를 실행해서 소유권을 가져올 수도 있고, 경매신청을 해서 경매절차를 통하여 채권액을 배당받을 수도 있습니다.

 

채권자가 가등기를 실행해서 소유권을 가져오기 위해서는 청산절차를 거쳐야 합니다. 담보부동산의 가액을 평가하고 그 가액에서 채권액을 뺀 금액을 채무자에게 지급한 때 본등기를 할 수 있습니다. 

 

가등기는 가등기 자체로서는 아무런 효력이 없으며, 본등기를 경료해서 소유권이전등기를 해야만 소유권을 취득하게 됩니다. 가등기는 본등기의 순위를 보전하는 효력만 있습니다.

 

나착한 여사는 나돈만 사장으로부터 1억원을 빌렸습니다. 그리고 차용금 1억원에 대한 담보로 나착한 여사가 살고 있는 아파트에 가등기를 설정해 주었습니다.

 

나착한 여사는 1억원을 변제하지 못하였고, 나돈만 사장은 아파트의 시가를 감정평가사를 통하여 감정하였는데, 감정가액은 2억원이었습니다. 또한 나돈만 사장은 감정평가비용으로 1천만원을 지출하였습니다.

 

나돈만 사장은 본등기를 경료하였는데, 아파트 가액 2억원에서 채권액 1억원과 감정평가비용을 뺀 나머지 돈을 청산금으로 지급하여야 하나, 나돈만 사장은 이를 지급하지 않았습니다. 

 

이에 나착한 여사는 나돈만 사장을 상대로 청산금청구소송을 제기하였고, 나돈만 사장은 "나착한 여사가 빌려간 돈을 갚지 않아서 불필요하게 감정비용과 소유권이전등기에 필요한 등록면허세, 취득세 등 등기비용이 지출되었으므로 이를 상계한다"라고 주장하였습니다.

 

이에 대법원은 "가등기담보권자는 귀속정산 과정에서 담보목적물의 교환가치를 파악하기 위하여 쓴 감정평가비용 등을 실행비용으로서 청산금에서 공제할 수 있을 뿐, 청산의 결과로서 본등기를 마치기 위해 지출한 절차비용과 취득세 등은 스스로 부담해야 한다"라고 판결하였습니다. 

 

즉 청산절차를 진행하기 위한 비용(감정비용)은 공제할 수 있으나, 청산금이 확정된 후 본등기를 하기 위한 등기비용은 채권자가 부담해야 한다는 것입니다. 그리고 그 이유로 "부동산 매각에 따라 소유권을 취득한 매수인은 소유권이전등기를 넘겨받기 위해 지출한 비용과 취득세 등을 자기가 부담해야 한다. 이는 경매를 신청한 채권자가 매수인이 된 경우에도 마찬가지이며, 귀속정산에 의한 가등기담보권 실행도 민사집행법에 따라 담보물을 매각하지 않을 뿐 담보로 파악한 교환가치만큼을 채권자에게 이전한다는 점에서 경매에 의한 실행과 본질이 같다"라고 판시하였습니다.

 

 

대법원2017다266177   소유권말소등기   (나)   파기환송

[가등기담보권을 실행한 채권자인 피고가 채무자인 원고의 청산금 청구에 상계항변으로 다투는 사건]

◇채권자가 가등기담보권을 귀속정산 방식으로 실행하면서 납부한 취득세와 등록세 상당액을 청산금과 상계할 수 있는지(소극)◇

  담보권의 실행이란 목적물의 교환가치로부터 채무를 변제받음으로써 채권의 만족을 실현하는 것이다. 담보목적물을 매각해 현금화하여 채무의 변제를 받는 것이 담보권의 전형적인 실행방법이고, 담보권의 성격이나 합의에 따라 담보물 가액에서 피담보채권액 등을 빼고 남은 금액을 채무자에게 지급함으로써 담보물의 소유권을 넘겨받는 방식도 가능하다. 채권자가 어떤 방법을 선택하든지 목적물의 교환가치를 파악하여 피담보채권의 만족을 도모하는 것이 담보권 실행의 본질이고, 담보물의 소유권 변동은 그에 뒤따른 결과일 뿐이다.
  채권자가 담보권 실행을 위해 경매를 신청한 경우에 그 경매를 직접 목적으로 하여 지출된 돈으로서 경매절차의 준비 또는 실시를 위하여 필요한 비용이어야 집행비용(민사집행법 제275조, 제53조 제1항)으로서 배당재단에서 우선적으로 변상된다(대법원 2021. 10. 14. 선고 2016다201197 판결 참조). 매각에 따라 소유권을 취득한 매수인은 소유권이전등기를 넘겨받기 위해 지출한 비용과 취득세 등을 자기가 부담해야 한다. 이는 경매를 신청한 채권자가 매수인이 된 경우에도 마찬가지이다.
  귀속정산에 의한 가등기담보권 실행도 민사집행법에 따라 담보물을 매각하지 않을 뿐 담보로 파악한 교환가치만큼을 채권자에게 이전한다는 점에서 경매에 의한 실행과 본질이 같으므로, 청산금에서 공제할 수 있는 가등기담보권 실행비용은 경매절차의 집행비용에 상응하는 것이어야 한다. 그러므로 가등기담보권자는 귀속정산 과정에서 담보목적물의 교환가치를 파악하기 위하여 쓴 감정평가비용 등을 실행비용으로서 청산금에서 공제할 수 있을 뿐, 청산의 결과로서 본등기를 마치기 위해 지출한 절차비용과 취득세 등은 스스로 부담해야 한다.

☞  피고는 원고에게 빌려준 돈이 변제기에 다다르자 가등기담보권을 귀속정산으로 실행해 소유권을 넘겨받았음. 원고는 청산금을 청구하고 피고는 상계항변으로 다투었는데, 대법원은 피고가 소유권이전등기를 넘겨받으면서 납부한 취득세와 등록세는 스스로 부담해야 할 것이어서 원고에 대한 구상금 채권이 생기지 않는다고 보아, 위 세액 상당 상계항변을 받아들인 원심을 파기한 사안임

 

 

 

 

 

가등기에기한본등기절차이행·가등기말소등기절차이행

[대법원 2016. 10. 27., 선고, 2015다63138, 63145, 판결]

【판시사항】

[1] 매매대금 채무를 담보하기 위하여 가등기를 한 경우, 가등기담보 등에 관한 법률이 적용되는지 여부(소극)
[2] 매매대금 채무를 담보하기 위하여 가등기를 마치고 채무를 변제하지 아니하면 본등기를 마치기로 하는 약정이 ‘약한 의미의 양도담보’ 계약인지 여부(원칙적 적극) / ‘약한 의미의 양도담보’가 이루어진 경우, 채무자가 채권자에게 적극적으로 정산을 요구할 청구권을 갖는지 여부(소극) 및 이때 채무의 변제기가 지난 후에도 채권자가 정산절차를 마치기 전에는 채무자가 채무를 변제하고 가등기 및 본등기의 말소를 청구할 수 있는지 여부(적극)

【판결요지】

[1] 가등기담보 등에 관한 법률(이하 ‘가등기담보법’이라 한다)은 차용물의 반환에 관하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약한 경우에 적용되므로, 매매대금 채무를 담보하기 위하여 가등기를 한 경우에는 가등기담보법이 적용되지 아니한다.
[2] 당사자 사이에 매매대금 채무를 담보하기 위하여 부동산에 관하여 가등기를 마치고 채무를 변제하지 아니하면 가등기에 기한 본등기를 마치기로 약정한 경우에, 변제기에 채무를 변제하지 아니하면 채권채무관계가 소멸하고 부동산의 소유권이 확정적으로 채권자에게 귀속된다는 명시의 특약이 없는 이상 대물변제의 약정이 있었다고 인정할 수 없고, 단지 채무에 대한 담보권 실행을 위한 방편으로 소유권이전등기를 하는 약정, 이른바 정산절차를 예정하고 있는 ‘약한 의미의 양도담보’ 계약이라고 봄이 타당하다.
그리고 ‘약한 의미의 양도담보’가 이루어진 경우에, 채권자는 채무의 변제기가 지나면 부동산의 가액에서 채권원리금 등을 공제한 나머지 금액을 채무자에게 반환하고 부동산의 소유권을 취득하거나(귀속정산), 부동산을 처분하여 매각대금에서 채권원리금 등의 변제에 충당하고 나머지 금액을 채무자에게 반환할 수도 있다(처분정산). 그렇지만 채무자가 채권자에게 적극적으로 위와 같은 정산을 요구할 청구권을 가지지는 아니하며, 다만 채무자는 채무의 변제기가 지난 후에도 채권자가 담보권을 실행하여 정산절차를 마치기 전에는 언제든지 채무를 변제하고 채권자에게 가등기 및 가등기에 기한 본등기의 말소를 청구할 수 있다.

 

 

제1조(목적) 이 법은 차용물(借用物)의 반환에 관하여 차주(借主)가 차용물을 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약할 때 그 재산의 예약 당시 가액(價額)이 차용액(借用額)과 이에 붙인 이자를 합산한 액수를 초과하는 경우에 이에 따른 담보계약(擔保契約)과 그 담보의 목적으로 마친 가등기(假登記) 또는 소유권이전등기(所有權移轉登記)의 효력을 정함을 목적으로 한다.

 

제3조(담보권 실행의 통지와 청산기간) ① 채권자가 담보계약에 따른 담보권을 실행하여 그 담보목적부동산의 소유권을 취득하기 위하여는 그 채권(債權)의 변제기(辨濟期) 후에 제4조의 청산금(淸算金)의 평가액을 채무자등에게 통지하고, 그 통지가 채무자등에게 도달한 날부터 2개월(이하 “청산기간”이라 한다)이 지나야 한다. 이 경우 청산금이 없다고 인정되는 경우에는 그 뜻을 통지하여야 한다.

② 제1항에 따른 통지에는 통지 당시의 담보목적부동산의 평가액과 「민법」 제360조에 규정된 채권액을 밝혀야 한다. 이 경우 부동산이 둘 이상인 경우에는 각 부동산의 소유권이전에 의하여 소멸시키려는 채권과 그 비용을 밝혀야 한다.

 

제4조(청산금의 지급과 소유권의 취득) ① 채권자는 제3조제1항에 따른 통지 당시의 담보목적부동산의 가액에서 그 채권액을 뺀 금액(이하 “청산금”이라 한다)을 채무자등에게 지급하여야 한다. 이 경우 담보목적부동산에 선순위담보권(先順位擔保權) 등의 권리가 있을 때에는 그 채권액을 계산할 때에 선순위담보 등에 의하여 담보된 채권액을 포함한다.

② 채권자는 담보목적부동산에 관하여 이미 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산기간이 지난 후 청산금을 채무자등에게 지급한 때에 담보목적부동산의 소유권을 취득하며, 담보가등기를 마친 경우에는 청산기간이 지나야 그 가등기에 따른 본등기(本登記)를 청구할 수 있다.

③ 청산금의 지급채무와 부동산의 소유권이전등기 및 인도채무(引渡債務)의 이행에 관하여는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다.

④ 제1항부터 제3항까지의 규정에 어긋나는 특약(特約)으로서 채무자등에게 불리한 것은 그 효력이 없다. 다만, 청산기간이 지난 후에 행하여진 특약으로서 제삼자의 권리를 침해하지 아니하는 것은 그러하지 아니하다.

 

제12조(경매의 청구) ① 담보가등기권리자는 그 선택에 따라 제3조에 따른 담보권을 실행하거나 담보목적부동산의 경매를 청구할 수 있다. 이 경우 경매에 관하여는 담보가등기권리를 저당권으로 본다.

② 후순위권리자는 청산기간에 한정하여 그 피담보채권의 변제기 도래 전이라도 담보목적부동산의 경매를 청구할 수 있다.

 

제13조(우선변제청구권) 담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매등이 개시된 경우에 담보가등기권리자는 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 권리가 있다. 이 경우 그 순위에 관하여는 그 담보가등기권리를 저당권으로 보고, 그 담보가등기를 마친 때에 그 저당권의 설정등기(設定登記)가 행하여진 것으로 본다.

 

 

 

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인천법무법인우송 부장검사 부장판사 출신 변호사