728x90

법률상담전화  010-6833-5600

인천법무법인우송  032-862-5056        

 

인천법무법인우송 옥상에서 본 인천지방법원 인천지방검찰청

 

부동산매매계약해제 계약금포기 배액반환 해약금

 

나착한 여사는 나돈만 사장과 사이에 아파트매매계약을 체결하였습니다. 나돈만 사장은 살고 있던 아파트를 매도하였는데, 매매계약을 체결하고 나서 확인해 보았더니 1세대1주택 혜택을 받을 수 있는 기간이 1년 정도 남아 있었습니다.

 

이에 나돈만 사장은 나착한 여사에게 "소유권이전등기를 1년 뒤에 하는 것으로 하자. 그전에 소유권이전등기를 하면 양도소득세만 3억원을 내게 생겼다. 대신 계약금 2억원에 대해서는 월 100만원씩 이자를 쳐서 주겠다."라고 제안하였습니다.

 

나착한 여사는 어차피 투자목적으로 매입한 것이었기 때문에 당장 아파트에 들어가서 살아야 하는 상황은 아니었습니다. 2억원 대한 월이자 100만원은 년 6%이자라서 은행이자로 생각하면 괜찮은 거래였습니다. 그래서 나착한 여사도 나돈만 사장의 제안에 동의하였습니다.

 

그런데 위와 같이 합의한 후에 2개월 뒤에 아파트가격이 갑자기 폭등하였습니다. 나돈만 사장은 받았던 돈의 2배를 공탁하고 매매계약해제를 통보하였습니다.

 

이에 나착한 여사는 나돈만 사장을 상대로 매매계약에 의한 소유권이전등기청구소송을 제기하였습니다.

 

일반적으로 매매계약은, 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다.

 

즉 매매계약시 매수인이 매도인에게 계약금을 지급하였다면, 중도금 지급시(이행에 착수할 때) 까지 매도인은 받았던 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 교부한 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 있다는 것입니다.

 

그러나 이 사건의 경우 매도인과 매수인 간에 서로 잔금지급일을 1년뒤에 이행하기로 합의하였고, 잔금지급일을 연기한 이유가 매도인의 양도소득세를 절감하기 위한 것인 점 등에 비추어 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약해제권을 행사할 수 없다는 취지의 판결입니다.

 

[대상판결] 서울고등법원 2021. 9. 30. 선고 2021나2000839 [민사 제22부]

 

□ 사안 개요

       아파트 매매계약 체결 시 ‘매수인이 매도인에게 잔금을 지불하기 전까지 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다’고 약정하였는데, 별도의 합의로 잔금지급기일이 12개월 연장되었고 연장된 기일 도래 전에 매도인이 계약금의 배액을 공탁하고 계약 해제를 통지하자, 매수인이 소유권이전등기절차의 이행을 구한 사건

 

□ 쟁점

       잔금지급기일을 연장하는 별도의 합의에 비추어, 매도인이 계약금 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있는지 여부(소극)

 

□ 판단

    - 다음과 같은 사정에 비추어, 별도의 합의에서 ‘해제권을 행사하지 아니하고 연장된 기간의 마지막 날까지 잔금을 지급받음과 동시에 매수인에게 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기절차를 이행하겠다’는 의사를 확정적으로 표시한 것으로 보아 해제권을 행사할 수 없다고 판단함

 

   ① 매도인의 양도소득세 부담 문제로 매도인이 이 사건 매매계약에 따른 소유권이전의무를 정해진 기일에 이행하지 못하게 되자 양도소득세 경감이라는 매도인의 이익을 위하여 매수인 앞으로의 소유권이전시점을 연기하는 내용으로 이 사건 합의를 함

 

   ② 매도인은 이 사건 합의에 따라 매수인에게 이 사건 아파트에 관한 소유권이전청구권가등기를 마쳐주었고 그 비용도 매도인이 부담함. 매도인은 가등기를 마쳐줌으로써 연장된 계약기간 내에 이 사건 아파트에 관한 소유권을 이전한다는 의사를 명확히 하였다고 해석할 수 있음

 

  ③ 매도인이 이 사건 합의 이후에도 해제권을 행사할 수 있다고 본다면, 매도인은 당초의 계약기간부터 매도인의 이익을 위하여 유예된 계약기간까지 사이에 잔금을 지급받고 소유권을 이전해주는 것과, 계약금의 배액을 반환하고 계약을 해제하는 것 중 하나를 자유롭게 선택할 수 있게 되는 반면, 매수인은 매도인에게 잔금을 지급함으로써 매도인의 해제권 행사를 차단하고 계약의 내용을 실현하여 반대급부를 확보할 기회를 박탈당하게 되어 불리하고도 불안정한 지위에 놓이게 됨. 매수인이 이와 같은 결과를 용인하고 이 사건 합의에 이르렀다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 매도인이 이러한 결과를 주장하는 것은 신의에 어긋남

 

민법

제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.

 

그 외 더 많은 법률정보가 궁금하신 분은

전화문의 하시거나, 직접 방문하시면

친절하게 상담해드립니다.

 

 

인천법무법인우송 부장검사 부장판사 출신 변호사

법무법인 우송 032-862-5056 법률상담전화 010-6833-5600 법무법인우송 인천 미추홀구 학익소로 62 map.kakao.com ​ 인천법무법인 우송 부장검사 부장판사 출신 변호사 ​ 법무법인 우송은 인천지방검찰청

woosong.tistory.com

 

 

Posted by 인천소송전문변호사
,