상가건물임대차보호법 권리금회수기회보호규정 손해배상청구 임대인 신규임차인 감정촉탁절차

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인천법무법인우송 옥상에서 본 인천지방법원 인천지방검찰청

 

상가건물임대차보호법 권리금회수기회보호규정 손해배상청구 임대인 신규임차인 감정촉탁절차

 

 

나착한 씨는 2016. 5. 18. 나돈만 사장과 사이에 경산시 지상 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 임차보증금 1,000만원, 월차임 120만원, 임대차기간 24개월로 정하여 임차하기로 하는 임대차계약을 체결하였습니다.

 

나착한 씨는 2016. 5. 18. 이 사건 건물에서 세차장 영업을 하던 기존 임차인 나몰라 씨에게 권리금 5,000만 원을 지급하고, 세차장 관련 사업을 양수하였습니다.

 

나착한 씨는 2022. 1. 14. 나잘난 씨에게 위 세차장 건물의 권리, 시설에 대하여 매매대금 8,000만원에 양도하기로 하는 양도양수계약을 체결하였습니다.

 

나착한 씨는 2022. 1. 21. 나돈만 사장에게 위 세차장을 신규임차인과 사이에 양도양수계약 사실을 알렸습니다.

 

나돈만 사장은 2022. 1. 24. 나착한 씨에게 나잘난(신규임차인)과 임대차계약을 할 수 없다고 통보하였습니다.

 

나돈만 사장은 2022. 2. 17. 나착한 씨에게 ‘임대인 나돈만은 2022. 1. 22. 부동산사무소에 방문해 상담한 결과 나잘난 신규임차인과의 임대차는 불가능하다는 결론을 내렸다. 임대인 나돈만은 2022. 1. 24. 임차인 나착한 씨에게 신규임차인과의 계약거부를 통보하면서 현 임차인인 나착한에게는 임대차 보장기한을 지켜주겠다고 통보하였다.’는 내용의 내용증명을 보냈습니다.

 

결국 나착한 씨는 나돈만 사장을 상대로 상가건물임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)에 규정된 손해배상청구소송을 제기하였습니다.

 

권리금회수기회보호규정 위반을 이유로 임대인을 상대로 손해배상청구소송을 제기하면, 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하기 때문에, 임대인이 권리금을 인정하지 않으면 소송을 하면서 권리금 감정을 해야 합니다.

 

권리금 감정은 입증책임이 있는 임차인(원고)가 법원에 권리금 감정신청을 하면, 법원은 감정평가사에게 권리금 감정을 명하게 되고, 감정인으로 지정된 감정평가사가 권리금 감정을 해서 감정보고서를 법원에 제출하게 됩니다.

 

이러한 절차를 거쳐서 감정보고서에는 ’24시 셀프 손세차장 시설물 일체‘에 관한 2022. 7. 17. 기준 권리금은 유형재산 2,400만원, 무형재산 6,333,290원, 합계 30,333,290원으로 감정되었습니다.

 

감정인의 감정절차가 필요한 경우, 특별한 사정이 없는 한 감정인의 감정보고서에 기재된 금액이 그대로 인정되는 것이 일반적입니다. 

 

나돈만은 소송에서, 감정인이 피고(임대인 나돈만)에게 연락을 하지 않아 감정절차에 참여하지 못하였고, 유형자산은 거의 가치가 없는 것들인데 실제로 존재하는지도 믿을 수 없고, 무형자산의 평가가 세무서에 신고한 매출자료가 아닌 원고(임차인 나착한)가 제공한 사실이 아닌 자료를 토대로 하였으므로, 위 감정촉탁결과에 따른 권리금은 잘못 산정되었다는 취지로 주장하였으나,

 

법원은 " 감정인의 감정 결과는 그 감정 방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 존중하여야 하는데(대법원 2007. 2. 22. 선고 2004다70420, 70437 판결 참조), 피고(임대인 나돈만)가 감정촉탁결과의 신빙성을 탄핵할 만한 객관적인 자료를 제출하고 있지는 않고, 감정 방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없어 보이는 것이 없는 점, 감정인 지정결정이 2022. 8. 22. 피고(임대인 나돈만) 소송대리인에게 송달된 점 등을 종합하여 보면, 감정촉탁결과가 잘못되었다는 피고(임대인 나돈만)의 주장은 받아들이기 어렵다."라고 판시하였습니다.

 

<판결이유>

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절’함으로써 임차인이 신규임차인과의 권리금계약에 따라 권리금을 지급받는 것을 방해하는 경우에는, 임대인은 그로 인해 임차인에게 발생한 손해를 배상할 책임이 있다[상가건물임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항 본문 제4호].

 

원고가 신규임차인이 되려는 자로 F을 피고에게 주선하려고 하였으나, 피고는 계약을 체결할 수 없다고 명확히 밝힘으로써, 원고가 주선하는 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였다고 할 것이고, 결국 피고는 원고가 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여 원고에게 손해를 발생하게 하였다.

 

따라서 피고는, 특별한 사정이 없는한, 원고에게 그 손해를 배상할 책임이 있다. 원고가 신규임차인이 되려는 F으로부터 지급받기로 한 권리금은 8,000만원인 사실은 앞서 본 바와 같고, 이 법원의 감정인 G에 대한 감정촉탁결과에 의하면, 이 사건 건물의 임대차 종료 당시의 권리금 감정액은 30,333,290원(= 유형재산 2,400만원 + 무형재산 6,333,290원)인 사실을 인정할 수 있다.

 

결국 이 사건에서 피고의 권리금회수기회 방해행위로 인한 손해배상액은 권리금 계약에 따른 권리금 액수와 이 사건 임대차계약 종료 당시 권리금 상당액 중 적은 금액인 30,333,290원으로 봄이 타당하다.

 

아래는 하급심 판결을 소개합니다.

 

[민사] 건물 임차인인 원고가 임대인인 피고에게 신규임차인을 주선하려고 하였으나 피고가 이를 거부하여 권리금을 지급받지 못하게 된 사안에서 피고에게 상가건물 임대차보호법에 따른 손해배상책임을 인정한 사례(대구지법 2022가단114185 판결)

 

ㅇ 사안의 개요

 

- 원고는 이 사건 건물의 임차인으로 F와 권리금계약을 체결하고 임대인인 피고에게 F를 신규임차인으로 주선하려고 하였으나, 피고는 이를 거부함.

 

ㅇ 판단 요지

 

- 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절’함으로써 임차인이 신규임차인과의 권리금계약에 따라 권리금을 지급받는 것을 방해하는 경우에는, 임대인은 그로 인해 임차인에게 발생한 손해를 배상할 책임이 있음[상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 본문 제4호]. 
- 원고가 신규임차인이 되려는 자로 F를 피고에게 주선하려고 하였으나, 피고는 계약을 체결할 수 없다고 명확히 밝힘으로써, 원고가 주선하는 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였다고 할 것이고, 결국 피고는 원고가 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여 원고에게 손해를 발생하게 하였으므로, 피고는 원고에게 그 손해를 배상할 책임이 있음.

 

 

 

상가건물 임대차보호법 ( 약칭: 상가임대차법 )

[시행 2022. 1. 4.] [법률 제18675호, 2022. 1. 4., 일부개정]

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

 

제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

[본조신설 2015. 5. 13.]

 

 

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