신탁부동산 신탁원부 수탁자 위탁자 신탁계약서

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신탁부동산 신탁원부 수탁자 위탁자 신탁계약서

 

부동산 등기부 등본상 '등기원인'란에 '2023년 5월 1일 신탁'으로 기재되어 있고, '권리자 및 기타사항' 란에 '수탁자 0000, 신탁원부 제2023-0000호'라고 기재되어 있으면, 이는 신탁된 부동산입니다.

 

신탁부동산은 법률상 매우 어렵습니다. 신탁부동산의 법률상 소유자는 수탁자입니다. 수탁자는 일반적으로 신탁회사인데, 신탁회사가 아닌 경우도 있습니다.

 

신탁부동산의 소유자는 수탁자이지만 관리에 관한 권한은 위탁자가 가지고 있는 경우가 있는데, 이는 신탁원부를 열람해야 알 수 있습니다.

 

신탁원부는 위탁자와 수탁자 간의 신탁계약서라고 생각하면 됩니다. 

 

신탁원부에 기재된 사항은 누구든지 열람할 수 있으므로 수탁자는 신탁원부에 기재된 사항을 가지고 다른 제3자에게 대항할 수 있습니다.

 

'대항할 수 있다'는 문언의 의미는, 신탁원부에 기재된 사항을 다른 제3자가 알고 있다고 주장할 수 있다고 생각하면 됩니다. 

 

이러한 사례에 대한 하급심 판결을 소개합니다.

 

신탁법 제4조 제1항은 ‘등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다’ 라고 규정하고 있고, 부동산등기법 제81조는 신탁등기를 할 때에는 위탁자, 수탁자 및 수익자의 성명과 주소, 신탁관리인이 있는 경우에는 그 성명과 주소, 신탁의 목적, 신탁재산의 관리방법, 신탁종료의 사유, 그 밖의 신탁의 조항을 기록한 신탁원부를 작성하고, 위 신탁원부를 등기기록의 일부로 보도록 규정하고 있다. 따라서 위 규정에 따라 등기기록의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있다면 수탁자는 이로써 제3자에게 대항할 수 있다고 보아야 한다(대법원 2012. 5. 9. 선고 2012다13590 판결 등 참조).

 

○ 대구지방법원 2023. 4. 7. 선고 2022나318230 판결

 

○ 판결요지

 

1) 당사자 관계

-  원고는 이 사건 상가의 구분소유자들로 구성된 관리단이고, 피고는 이 사건 상가 중 208호, 302호(이하 ‘이 사건 각 점포’)에 관하여 각 구분소유자로부터 부동산담보신탁을 위한 소유권이전등기를 마친 수탁자임.

  

2) 판단
- 이 사건 각 점포의 구분소유자였던 C(208호), D(302호)는 2020. 1. 23. 피고와 이 사건 각 점포에 관하여 부동산담보신탁계약을 체결하면서 신탁원부 및 부동산담보신탁계약서(이하 ‘이 사건 신탁계약서’)를 작성하였음.

- 이 사건 신탁계약서는 신탁부동산인 이 사건 각 점포에 대한 실질적인 보존과 일체의 관리행위 및 이에 따른 일체의 비용을 위탁자인 C(208호), D(302호)이 부담한다고 규정하고 있으므로, 이는 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용으로 보아야 함. 또한 원고가 구하는 이 사건 상가의 관리비는 이 사건 상가의 보존과 관리 등에 따른 비용에 해당하고, 이 사건 신탁계약서는 이 사건 각 점포에 관한 신탁등기의 신탁원부에 포함되어 등기의 일부가 되었으므로, 피고는 이 사건 신탁계약서의 규정을 들어 제3자인 원고에게 대항할 수 있음.
- 따라서, 피고는 이 사건 상가에 관한 관리비를 지급할 의무가 없으므로, 이를 전제로 피고에 대하여 미납관리비 등의 지급을 구하는 원고의 이 사건 청구는 이유 없음.

 

 

신탁법

[시행 2018. 11. 1.] [법률 제15022호, 2017. 10. 31., 타법개정]

제4조(신탁의 공시와 대항) ① 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.

② 등기 또는 등록할 수 없는 재산권에 관하여는 다른 재산과 분별하여 관리하는 등의 방법으로 신탁재산임을 표시함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.

③ 제1항의 재산권에 대한 등기부 또는 등록부가 아직 없을 때에는 그 재산권은 등기 또는 등록할 수 없는 재산권으로 본다.

④ 제2항에 따라 신탁재산임을 표시할 때에는 대통령령으로 정하는 장부에 신탁재산임을 표시하는 방법으로도 할 수 있다.

 

 

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법무법인우송 부장판사 부장검사 출신 변호사